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日韩地产观察:韩国全租房危机,日本房价复苏

发布时间:2023-07-09 点击量:65

韩国央行行长 6 月 12 日表示,韩国房地产贷款逾期率正在增加,今年可能制定更复杂的货币政策以防范和应对金融业风险。尽管有迹象表明房地产市场趋于稳定,但房地产贷款拖欠率上升,需要密切关注相关金融风险。对此,他认为政府应寻求逐步实施家庭债务去杠杆化的中长期计划。

韩国楼市近年来持续火爆,去年首都圈房价更是猛涨近 18%,时隔 15 年首次出现两位数增长。但在政府重拳调控和央行连续加息等多重利空下,韩国楼市成交量开始大幅下滑,去年 12 月同比大跌 62%,创 2008 年以来同期最低。数据显示:目前韩国共同住宅的公示价格较去年平均下降近 20%,创历史新高,银行断供人数激增。

同样是东亚国家,日本的日经指数目前升至 1990 年 7 月以来的最高水平,今年上涨 24%。房地产行业,日本泡沫经济后房价指数先跌后涨,房企开始纷纷转向商业地产、住宅服务、代建和存量交易等上下游产业链衍生多元化业务;REITs 成为市场投资新亮点。

附上本期直播时间轴,帮你快速跳转感兴趣的部分

03:08 韩国房价情况以及全租房危机

09:45 ? 日本房地产市场情况,东京都市圈和地方房价行情?

14:42 ? 日本的年轻人现在对于买房,是怎样的态度?

20:00 ? 韩国现在的物价、通胀情况是怎样的?

23:22 综合房产税给韩国带来了哪些影响?

30:00 ? 日本东京与地方城市房产市场冰火两重天的情况

47:30 ? 现在日本的经济整体环境如何?物价、消费情况与年轻人的就业率

以下为直播文字实录,经钛媒体 APP 编辑删减

Helen:近期关于韩国房地产的一系列新闻引发了市场的关注,请孔晖敬介绍一下全租房,以及韩国房价的情况。

孔晖敬:全租是一种住宅租赁类型,房东收取住宅价格的 50%-70% 作为保证金保管,等合同期满,房东将返还保证金给租户。通过这种方式,出租房屋的人可以通过投资或储蓄保证金获得利益,租户可以以低于买卖价的价格租赁房屋,并在合同期满时拿到保证金。

由于新冠疫情和房地产政策,韩国整体房地产交易价格从 2019 年下半年开始呈上升趋势,2022 年持续加息,韩国整体房地产交易价格开始下跌。韩国房地产院的统计资料显示,截至 2020 年 11 月,全国综合住宅平均交易价格为 3.3 亿韩元,涨幅也不大。但此后交易价格暴涨,2021 年 12 月平均交易价格达到 4.2 亿韩元(+27%),2022 年初开始下降,2023 年 2 月进入 3.8 亿韩元(-9.5%)大关,截至 5 月保持低幅下降趋势。地方城市的平均交易价格从 2020 年 12 月的 2.1 亿韩元开始,2021 年 8 月至 2022 年 7 月维持在 2.5 亿韩元(+19%)左右,此后 2023 年 1 月降至 2.3 亿韩元(-8%)。但首都圈中,特别是首尔,2020 年 11 月综合住宅平均交易价格从 7 亿韩元开始,2021 年 12 月达到 8.8 亿韩元(+25%)。目前,首尔的综合住宅平均交易价格也有所下降,但仍停留在 8 亿韩元(-9%)左右。因为 2019 年至 2021 年的买卖价格暴涨过高,1 月至目前没有较大的跌幅,所以我认为 2022 年起的跌势反而是在去掉房地产市场泡沫,稳定房价的阶段。

Helen:近 10 年来日本商品房销售规模基本稳定在 7-8 万套 / 年,东京周边房产价格却逐年攀升,在房地产规模日趋萎缩的情况下,中小房企加速出清,大型房企瓜分市场,龙头房企市占率呈逐年上升趋势。2020 年日本 TOP20 房企市场集中度达到 58%。日本房地产现在是怎样的情况?东京都市圈和地方房价是怎样的行情?

陈意:日本房产走出了失去的 30 年,进入了一个不错的景气周期,日本当地资金活跃,外资疯狂涌入,共同推升下,今年一季度,东京的房产交易量仅次于洛杉矶,居世界第二位。

房价方面则是冰火两重天,东京都市圈很火热,房价有不错的涨幅,疫情期间房价不降反升,连续 3 年上涨,今年的成交价格比去年同比上涨了 6.8%。地方房价则是预冷,除了北海道、福冈的个别地区,大部分地方城市房价都还在逐年下降。

Helen:我们也回顾一下日本地产泡沫的背景,在 1989 年,日本泡沫经济达到顶峰,资产价格快速上升到已经无法得到实业支撑。1990 年 3 月,日本对土地金融活动进行总量控制,日本银行也采取金融紧缩政策,股价和地价进入持续下降,日本泡沫经济开始破裂。土地价格也在 1991 年左右见顶回落。1992 年 8 月,日经指数进一步下跌至 14000 点左右。 土地价格下跌后,由土地作为担保的贷款出现大量坏账。当时日本各大银行贷款的不良率飙升,日本泡沫经济被刺穿,并导致日本长期信用体系崩溃,经济长期低迷。现在日本泡沫经济后房价指数先跌后涨,但触底回升幅度有限,日本采取较低利率的货币政策,日本房价指数从 2009 年 6 月阶段性新低 92.88 点,逐步有所修复至 2022 年的 120.9 点,未能达到泡沫经济前 168.3 点的水平。陈意,在你看来,日本的年轻人现在对于买房是怎样的态度?

陈意:真的是万物皆周期,从 90 年代到现在,在长达 30 年的时间里,日本人经历了从对房产的执着到信念破灭,再到躺平的过程。经历了泡沫破灭的冲击,很多日本人都固执的认为日本房价不会涨,这种观念根深蒂固,影响了一代人。在日本二三十年的通缩周期了,日本政府一直在想办法刺激经济,走出通缩,一直到日本前首相安倍先生 2012 年底再次上台后,通过增发货币、日元贬值、刺激出口,不断的刺激经济,让日本经济重新复苏,也让楼市走出了低谷,重新上涨,从而打破了很多日本人认为房价不会涨的执念,现在很多的年轻人、年轻夫妻,也都加入了买房的队伍中。我们可以看到,日本的家庭房贷余额,已经突破了 90 年代的高点,达到了 220 万亿日元。日本房价连年上涨,出现了新房摇号的情况。昨天晚上,我们公司一个 90 后的同事,就有日本朋友新买了房子,邀请她去新家喝酒庆祝去了。

Helen:近几年也有很多中国人来到日本置业、投资,这是基于怎样的考虑?未来可能有怎样的趋势?

陈意:通过我这 8 年来的感受,中国人到日本置业投资,主要是三个方面的需求。一类是家庭有小孩在日本留学,买来自住,毕竟日本租房很贵。第二类则是家庭资产配置的角度,因为日本是老牌的发达国家,日元又是避险货币,所以日本房产成为了一个不错的投资品,现金回报也不错。第三类则是有移居日本的需求。这几年的大环境大家也知道,很多朋友都想体验不一样的生活,日本又是离我们最近的发达国家,而且都是儒家文化圈,很多朋友会考虑移居过来,必然配置一些自住和投资的房产。

90 年代的时候,富裕的日本人也曾经全世界的买买买。现在我们国内北上广深的一套房,东京就能换一栋楼,所以我相信未来会有越来越多的朋友到海外置业。

Helen:我们从全球的宏观情况来看,韩国的加息周期启动较早,这也使得韩国的流动性问题最早出现——在 2022 年下半年韩国就已经爆发过 " 乐高乐园 " 的流动性危机;另一方面,核心通胀二次抬升后开始高于整体通胀,这意味着当前的高利率环境很难改变。也请孔晖敬介绍一下,韩国现在的通胀情况是怎样的?

孔晖敬: 韩国 CPI 的上升率自 2022 年 8 月达到 6.3% 的顶峰后,到上月为止下降了 3 个百分点,达到 3.3%,因此虽然不是很低的数值,但呈现出较好的趋势。韩国银行预测,6~7 月降至 2% 左右,年末很有可能达到 3% 左右。我认为下调利率的可能性还很小,因为与今后物价走势相关的不确定性很大。

然后上月核心 CPI 上涨率与去年的同月相比增长了 3.9%,时隔 10 个月降至 3% 左右。但仅比去年 11 月的顶峰 4.3% 低 0.4 个百分点。与 CPI 相比,核心 CPI 的上涨率的下降幅度不大。这是因为就业和服务业呈现良好趋势。疫情初期锐减的服务消费在 2021 年下半年恢复到疫情之前的水平后,直到最近一直保持着良好的增长势头。就业人数也从 2023 年 1 月开始持续增加。这种良好的就业状况最终会增加经济方面的收入和消费,成为核心 CPI 上的压力。此外,2021 年和 2022 年韩国的国家能源企业的财务结构大幅恶化,目前已连续两个月出现了电费和燃气费的上涨,因此物价上涨的风险也无法排除。

Helen:韩国 2005 年开始实施综合房产税的政策,对房产拥有人的所有房屋进行收税,其实现在在中国一些城市,也在试行这个政策,综合房产税给韩国带来了哪些影响?是否抑制了房价?改变了房东对房产的决策?

孔晖敬: 综合房地产税是根据房地产拥有程度决定课税标准的税收。土地和住房的价格合计额超过各类型扣除金额时,对它超出的金额部分征税。2005 年,为了稳定房地产市场和富的分配,实施了这一政策,虽然进行了很多修改,但至今仍存在逃税和不正当征税的争议。进入 2018 年以来,首尔因房价异常上涨成为一大社会问题,政府 9.13 日发布房地产综合对策,决定增加综合房地产税征税标准,并对拥有多套住房的人增税。

因此,相当于 9.13 日房地产综合对策的人数将从之前的 2.6 万人增加到 27.4 万人。通过这种对策,房价的上涨势头暂时停止,但从 2019 年开始,以江南公寓为中心的房价再次暴涨,舆论开始施压,政府 12 月 16 日又上调了拥有多套住宅的人的税金。而 2020 年 7 月 10 日再次实施税率上调,最终未能阻止房价上涨,从 2022 年底开始,综合房地产税的负担反而影响到了房价下跌。因此,从 2023 年 1 月 1 日起,增加了扣除金额,降低了一套住宅者的税率,废除了部分拥有多套住宅者的重税税率,减轻了税负。据韩国房地产院的资料显示,全国综合住房平均买卖从 1 月份开始下降幅度有所减少。当然,虽然 2023 年 1 月 5 日开始实施的房地产调控宽松政策影响很大,但我认为综合房地产税的宽松也产生了一定的影响。当然,到目前为止,韩国对综合房地产税的认识还不是很好。因此,要借鉴前面的案例,不断进行比较和研究,不断改进。

Helen:前面提到东京与日本地方城市房产市场冰火两重天的情况,为什么会发生?背后的原因是什么?

陈意:大家知道日本是一个老龄少子化、人口每年都在减少的国家,人口的流向就决定了这个地方的经济与房产市场的情况。日本不像我们国家地大物博,有北上广深这么多的大城市,日本的大城市有且只有一个东京,3800 万聚集在首都圈,而第二大的城市大阪,人口也就 267 万。所以日本的年轻人都往东京集中,每年东京的人口都在增长,而地方城市每年人口都在减少,没有了人,住房的需求就减少了,所以东京的楼市火热,而地方却很冷清。

Helen:日本几家存活下来的房企都不约而同的意识到这种原有 " 重资金 + 重资产 " 模式难以继续奏效,开启探索新运营模式,主要发展经纪业务和出租公寓管理等业务。此外还不断推出 REITs 证券化业务,并从中获取物业管理费和基金管理费。如住友不动产开始发展定制建设以及轻资产的租赁和经纪业务,2021 年租赁业务营收占比已经高达 43.4%。三井不动产则更为倚重房地产证券化市场,早在 2001 年推出日本第一支写字楼 REITs,其后又收购了许多零售物业 REITs 和物流地产 REITs。2021 年管理和租赁业务营收占比已超过 50%。此外,这三家企业都有个 " 好爸爸 ",分别是三井、三菱、住友等财阀,在融资担保和项目获取上都具有天然优势。这是否也给我们国内一些启示?

陈意:日本的房地产市场,在全世界的发达国家里租售比都是很不错的,房产 + 金融,又天然具有很强的黏性。日本的 REITs 市场高度发展,通过发行 REITs 基金,不动产公司获得了投资的资金,客户也获得了不错的收益,而且背后还有日本央行以及日本政府养老基金作为支撑。

对于我们来说,REITs 市场的潜力规模很大,借鉴日本的经验,一方面需要从立法、监管方面进行完善,另一方面,现在的实体行业不景气,也考究国内不动产公司对于物流设施、写字楼、酒店等的运营能力。

Helen:前几年有不少中国人到韩国进行房地产投资,在首尔、釜山、济州岛都购入了大量的房产,后来韩国政府也出台了一些限制外国人购房的政策,那么在现在的大环境下,你对于外国投资者有哪些建议?已经持有韩国房产的外国投资人,需要注意什么?

孔晖敬:目前,韩国全国综合房地产的买卖平均价格呈下降趋势,但公寓实际交易平均价格从 2022 年 10 月开始持续上升。特别是在首尔地区内,包括江南在内的东南地区的实际交易价格也大幅上涨。在全国房地产交易价格上涨的背景下,从 1 月份开始的房地产限制放宽产生了很大的影响。政府今年解除了除首尔江南 3 区和龙山区以外的所有地区的限制,对于税收、贷款、认购等的限制大幅放宽。此外,为住房需求者实施贷款政策,为第一次买房者提供 80% 的住房抵押贷款比例,改善了购房环境。

根据首尔房地产信息广场的数据,进入今年以来,首尔公寓月交易量 1 月为 1400 多套,2 月为 2400 套,3 月为 2900 套,呈持续增加的趋势。尚未报告的 4 月份交易量也已达到 2673 项,预计到 5 月末的最终统计结果出来之前,交易量将大幅超过 3000 项。通常韩国以首都圈为中心房价上涨,因此首尔的上涨趋势可以在包括首都圈在内的全国范围内实现。但从韩国目前的经济状况来看,我认为房地产交易风险还比较大。买房时,需要考虑一下韩国全租制度和房价的关系。如果已经有房子的话,最近因为在韩国的全租诈骗,比起全租,更喜欢月租的人越来越多。因此,如果不着急的话,在全租交易不顺利的时候,可以考虑一下月租交易。

Helen:现在欧美等国家很多都处于通胀的大环境,其实日本是长期处于通缩的状态,近期很多资金流入日本,带来了日本股市的上涨,也超越了 90 年泡沫期的高位。陈意,在你看来,现在日本的经济整体环境如何?大家的生活、物价、消费情况如何?年轻人的就业率怎样?

陈意:日本这两年迎来了难得的经济通胀,物价上涨,工资也有所提高,CPI 连续 20 个月上升,达到了 3.4%,经济又充满了活力,缓慢走出了通缩的泥潭。我们知道日本的线下商业很发达,早两天我跟一位上海来的朋友吃饭聊天,他说日本给人的感觉很不可思议,商场里到处都是人,而且都在排队购物消费!而国内大家却开始准备过紧日子。

年轻人就业率也非常不错,今年 4 月份毕业生的就业率达到了 97.7%。日本全国的失业率,则是 2.6%,非常低,只要你愿意工作,都可以找得到,而且收入也不会低。

Helen:中国人现在到日本去进行消费和投资需要注意些什么,您有什么建议?

首先要了解日本当地的法律法规。去年就有某五大行之一和移民公司代销的大阪项目暴雷,对方通过在中国订立合同的方式,规避了日本的法律约束。但其实稍微了解日本的房产法律法规,是可以避免踩坑的。

其次就是不要盲目追求所谓的高收益和增值,要用求稳的形态,知道我们投资的下限在哪里。大城市的下限大于小城市,长租大于酒店民宿。

最后就是保持清醒的头脑,不要盲目消费投资。现在日元便宜,国内的房价高,很多朋友看到一些单价 5、6 万的房子,觉得也不贵,但其实日本除了东京的核心区,大阪的个别车站,总体上价格是不高的,做好功课,保持清醒的头脑,不要买了高价的商品。

以上是本期 Helen's 财经晚餐的部分内容,想看完整内容,可观看 Helen's 财经晚餐第 37 期《日韩地产观察:韩国全租房危机,日本房价复苏》直播回放。

Helen's 财经晚餐每双周二 17 点开播,直播将在钛媒体 APP、钛媒体 PC、钛媒体微博、钛媒体视频号、钛媒体百家号同步直播。(主理人:Helen;策划:Helen ;导播:羽赫;文章:Helen)

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